Neues WEG-Gesetz
Eigentümer haben jetzt mehr Verantwortung
05. 01. 2021, 09:39 Uhr
Seit Dezember gilt das reformierte Wohnungseigentümergesetz. Es bringt für Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gravierende Veränderungen mit sich. Was ist neu? Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) haben jetzt die gesamte Verantwortung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Verwalter bekommen von einer WEG mehr Befugnisse, können aber auch leichter abberufen werden. Das sind zwei wichtige Neuerungen, die das reformierte Wohnungseigentümergesetz mit sich bringt. Dem Verband Wohnen im Eigentum (WiE) zufolge betreffen die Änderungen Eigentümer von rund zehn Millionen Wohnungen in Deutschland. Ein Überblick über wichtige Änderungen: Modernisierung mit einfacher Mehrheit "Über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheidet jetzt die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen", erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbandes Wohnen im Eigentum.
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Im Einzelnen sind dies:
der barrierefreie Aus- und Umbau,
der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto,
Maßnahmen zum Einbruchschutz,
ein Glasfaseranschluss. Aber auch die Mieter:innen sollen profitieren: Sie bekommen ebenfalls "im Grundsatz" einen Anspruch auf die ersten drei Punkte, nicht jedoch auf schnelles Internet. 2. Vereinfachung der Beschlussfassung
Die neue WEG-Reform 2020 erleichtert zudem bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Bei Modernisierungen und Sanierungen müssen nicht mehr alle Eigentümer:innen zustimmen, sondern es reicht eine einfache Mehrheit. Damit will die Bundesregierung vor allem erreichen, dass energetische Verbesserungen am Gebäude – im Sinne des Klimawandels – nicht mehr von einzelnen Eigentümer:innen blockiert werden können. Prinzipiell müssen dabei allerdings diejenigen Eigentümer:innen die Kosten tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Es gibt jedoch Ausnahmen: Falls die Modernisierung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen worden ist, müssen alle Wohnungseigentümer:innen gemäß ihrer Eigentumsanteile zahlen – allerdings nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
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Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden…
Seither ist zweifelhaft, ob die Anbringung von Außenjalousien oder der Anbau von Balkonen als bauliche Veränderung oder Modernisierung einzuordnen sind. Nach Auffassung des Gesetzgebers stellen solche Maßnahmen bauliche Veränderungen i.
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Das Vertrauen des Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Eigentumsanlage, das in der Regel Grundlage seiner Entscheidung für den Erwerb der Wohnung war, ist nämlich ebenso schützenswert wie das auf den Fortbestand der Gemeinschaftsordnung. Für solche Maßnahmen bleibt es bei der nach Absatz 1 der Neufassung erforderlichen Zustimmung aller Beeinträchtigten. Die Klarstellung im Gesetz, dass die Maßnahmen die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern dürfen, erscheint zur Vermeidung von Missverständnissen angezeigt…. " Diesem Verständnis hat sich nun auch die inzwischen h. M. angeschlossen, vgl. Bärmann – Merle in der aktuellem 10. Auflage 2008, § 22 Rz. 118 m. w. N. ; Sauren WEG 5. Auflage 2008 § 22 Rz. 39; Kahlen WEG 2008, § 22 IV; Hügel/Elzer, Das neue WEG § 7 Rz. 35. Erkenntnisse lassen sich mit diesem Blick in die Gesetzesmaterialien nur insoweit erreichen, als die Eigenart der Wohnanlage dann geändert wird, wenn durch den Anbau ein uneinheitlicher Gesamteindruck entsteht oder Balkone erstmals angebaut werden.
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Gerade die Vereinfachung der Zustimmungsregeln bergen auch Fehlerquellen. Die Frage, die Rechte Dritter mit einer Baumaßnahme nicht zu beeinträchtigen, ist immer auch eine subjektive. Oft werden die unterschiedlichen Auffassungen erst im Nachgang vor Gericht geklärt, mit möglicherweise einschneidenden Konsequenzen für den Eigentümer einer Wohnung. Rückbau oder Schadensersatzforderungen gegen einen Eigentümer, der Baumaßnahmen durchgeführt hat, können dann Gegenstand von Gerichtsterminen sein. Abgesehen von der Verjährung, die sich nach § 195 BGB richtet und drei Jahre beträgt, ist der sicherste Weg diesem Problem aus dem Weg zu gehen, die Rechtssicherheit durch einen gültigen Beschluss der Eigentümer, vor Beginn der Baumaßnahme, herbeizuführen. Baumaßnahmen beim Neue WEG Gesetz – Gewusst wie
Baumaßnahmen sind im Laufe der Zeit für Wohnungseigentümer unumgänglich. Das neue WEG Gesetz hat einiges an Zustimmungspflichten der Eigentümergemeinschaft vereinfacht und damit mehr Bauspielraum geschaffen.
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Was eine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen betrifft, dürfte allerdings die bislang zu den Maßnahmen der Modernisierung ergangene Rechtsprechung weiter maßgeblich bleiben. Fazit: Sowohl für die einzelnen Wohnungseigentümer ergeben sich neue Risiken und Strategien im Abstimmungsverhalten. Bei baulichen Maßnahmen ist nun ein 'Verstecken hinter der Mehrheit' nicht mehr möglich. Jeder einzelne Wohnungseigentümer übernimmt auch finanziell eine eigene Verantwortung. Für Verwalter ergeben sich neue Haftungsrisiken insbesondere bei Protokollierungsfehlern. Sofern ein Wohnungseigentümer auf Grund falscher Protokollierung zur Kasse gebeten wird, sind Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter zukünftig nicht mehr auszuschließen.
7. Harmonisierung von Miet- und Eigentumsrecht
Die Bundesregierung hat die Gesetzesnovelle dafür genutzt, das Eigentums- und das Mietrecht stärker in Einklang zu bringen. So müssen Mieter:innen beispielsweise bestimmte bauliche Maßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage dulden. Änderungen gibt es zudem bei der Betriebskostenabrechnung. Bislang war im Mietrecht die Wohnungsgröße Bemessungsgrundlage, während das WEG eine Kostenverteilung nach Eigentumsanteilen vorsah. Jetzt gilt die in der Eigentümergemeinschaft geltende Verteilung der Betriebskosten auch für vermietete Eigentumswohnungen. Und sonst? Weitere Änderungen in aller Kürze:
Neben diesen sieben Punkten enthält das neue Wohnungseigentumsgesetz weitere Änderungen, zum Beispiel:
Die Verwaltung besitzt jetzt im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Die WEG ist fortan Träger der Verwaltung. Klagen richten sich somit gegen die Gemeinschaft und nicht gegen einzelne Eigentümer:innen. Wenn ein:e Eigentümer:in eigene Pflichten verletzt, kann dies die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen.
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