ᐅ WEG ohne Verwalter
Dieses Thema "ᐅ WEG ohne Verwalter" im Forum "Immobilienrecht" wurde erstellt von alterverwalter, 18. August 2011.
alterverwalter
Boardneuling
18. 08. 2011, 19:54
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Wir nehmen folgenden fiktiven Fall an. ᐅ WEG ohne Verwalter. Die Eigentümer einer kleinen Wohneinheit mit 5 Wohnungen, alle von den Eigentümern kürzlich bezogen möchten gerne auf die Bestellung einer Hausverwaltung verzichten: X, einer der Eigentümer bietet an, Abrechnung, Aufstellung des jährlichen Wirtschaftsplans, Verwaltung der Konten, u. ä. unentgeltlich zu übernehmen. Weitere Pflichten nimmt die Hausgemeinschaft gemeinschaftlich wahr. Ist dies möglich, wenn ja wie zu realisieren? Zuerst wäre die Frage zu beantworten, ob der Verzicht auf Bestellung eines Verwalters im Rechtssinne gemäß WEG möglich ist:
Unter diesem Link wird die Frage mit "NEIN" beantwortet: () "… nach § 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ein Verwalter gesetzlich zwingend vorgeschrieben" heißt es hier.
- Die verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft
- ᐅ WEG ohne Verwalter
- Eigentümergemeinschaft: Wer muss einen neuen Verwalter suchen? - Hausverwalter-Angebote.de
Die Verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft
Erst wenn das nachweislich scheitert kommt der nächste Schritt. Wie könnte man nun einen neuen Verwalter bestellen? Nur in einer Vollversammlung? Wenn ja wer kann diese einberufen? Oder was wenn nicht alle teilnehmen? Ab wann kann man einen verwalter über das Gericht bestellen lassen? Gibt es kein Beirat oder Verwalter muss ein Antrag auf Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung gestellt werden um eine Beschlussfassung zu erwirken. Erst wenn es zu keiner Einigung kommt ist eine gerichtliche Klärung möglich. Eigentümergemeinschaft: Wer muss einen neuen Verwalter suchen? - Hausverwalter-Angebote.de. Eine gerichtliche Bestellung ist das letzte Mittel. Wird in der Versammlung beschlossen: kein Verwalter wird eingestellt, kann der Eigentümer den Beschluss anfechten und das mit Erfolg. Das Beste ist eine Einigung. Neue Verwalter suchen, mind. 3 Angebote. Verwaltervertrag am besten von einem RA überprüfen lassen besonders auf unwirksame Vertrags- Klauseln. Diesen Vertrag kann man für jeden neuen Verwalter als Grundlage nehmen und man weiß in Zukunft, worauf man zu achten hat.
2. Das sind die Folgerungen für die Praxis Da die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit einen neuen Verwalter suchen muss, sollten die Wohnungseigentümer durch Beschluss festlegen, wer konkret dazu ermächtigt ist. Das sollte der Verwaltungsbeirat oder der zur Anberaumung einer Eigentümerversammlung berechtigte Wohnungseigentümer sein. Im Rahmen dieses Beschlusses sollte auch festgelegt werden, inwieweit jeder Wohnungseigentümer Angebote von WEG-Verwaltern einholen darf, die dann an den Beirat oder den zur Anberaumung einer Eigentümerversammlung berechtigten Wohnungseigentümer weiterzuleiten sind. Weiterhin ist in dem Beschluss festzulegen, dass der Beirat oder der zur Anberaumung einer Eigentümerversammlung ermächtigte Wohnungseigentümer dazu berechtigt ist, unter den Angeboten bzw. Die verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft. Bewerben etwa die drei herauszusuchen und zur Eigentümerversammlung einzuladen, die für das Amt des neuen Verwalters am geeignetsten erscheinen. Zweckmäßig ist es, diesen Beschluss so zu fassen, dass er für sämtliche künftige Suchvorgänge nach einem neuen Verwalter gilt.
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Nachteile einer Selbstverwaltung sind allerdings, dass die Eigentümer meist nur eine geringe Vorbildung besitzen und dass bei der Verwaltung Neutralität gegenüber allen Eigentümern gewährleistet sein muss, was bei einer Selbstverwaltung schwierig sein kann. Die Aufgaben des Verwalters sind in § 27 WEG beschrieben. Der Verwalter ist gewissermaßen das ausführende Organ der Eigentümergemeinschaft und hat folgende Aufgaben: Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer und der Hausordnung, Veranlassung der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Verwaltung der Lasten- und Kostenbeiträge sowie der Gelder der Gemeinschaft, Entgegennahme aller Zahlungen und Leistungen in der laufenden Verwaltung. Hierzu gehört insbesondere die Erstellung der Jahresabrechnung zum Ablauf des Wirtschaftsjahres. Der Verwalter muss zudem das Protokoll der Eigentümerversammlung führen (§ 24 Absätze 7 und 8 WEG). Der Verwalter einer Eigentumsgemeinschaft kann sich gegenüber der Gemeinschaft, Eigentümern oder Dritten schadenersatzpflichtig machen, wenn er die ihm obliegenden Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt und hierbei schuldhaft einen Schaden verursacht.
Eigentümergemeinschaft: Wer Muss Einen Neuen Verwalter Suchen? - Hausverwalter-Angebote.De
Gibt es keinen Verwaltungsbeirat und existiert bis dato auch kein Beschluss bzw. eine entsprechende Vereinbarung, die einen Wohnungseigentümer zur Einberufung ermächtigt, empfiehlt es sich diese Ermächtigung in einem Umlaufbeschluss nach § 24 Abs. 4 WEG zu beschließen. Ein solcher Beschluss ist ab dem 01. 12. 2020 bereits gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform im Sinne des § 126 b BGB erklären. Die kurzfristige Beschlussfassung eines Umlaufbeschlusses ist daher durch Stimmabgabe per E-Mail, auf einer gemeinsamen Internetplattformen oder in einer App möglich. Alternativ zu der Einberufung Eigentümerversammlung können die Eigentümer sich auch alle zu einer einer sogenannten "Vollversammlung" treffen. Sind alle Wohnungseigentümer (spontan) versammelt können wirksame WEG Beschlüsse gefasst werden, wenn sich alle Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung beteiligen und mit der Beschlussfassung im Rahmen der Vollversammlung einverstanden sind. Entscheidend ist, dass alle Eigentümer anwesend bzw. vertreten sind.
Daher hat er diese Regelung eingeführt und ausgeführt, dass eine solche Einberufungsermächtigung die Wohnungseigentümer jederzeit ohne konkreten Anlass beschließen können (BT-Drucksache 19/18791 S. 72). Indessen setzt diese Neuregelung eines Beschlusses der Mehrheit, der hier von Ihnen ggf. mit dem anderen Miteigentümer getroffen werden kann, voraus, wobei dieser Beschluss aber nach wie vor im Rahmen einer Versammlung beschlossen werden muss (vgl. § 25 WEG). Hier geht es aber gerade darum, erstmal eine solche Versammlung herbeizuführen, um dann ggf. zukünftig einen von Ihnen beiden zu ermächtigen, eine Versammlung herbeizuführen und dann dort ggf. einen externen Verwalter zu "beschließen". Daher bleibt es in Ihrem Fall leider auch nach der Neuregelung des § 24 WEG dabei, dass entweder alle Miteigentümer einberufen müssen (so BGH, Urt. v. 10. 6. 2011 − V ZR 222/10) oder aber -da das hier nicht möglich ist- der o. g. Weg über das Gericht in Anwendung des § 37 II BGB gegangen werden muss mit dem Antrag: " Die Kläger werden ermächtigt, eine Eigentümerversammlung mit den Tagesordnungspunkten "Wahl eines Verwalters" und "Abschluss eines Verwaltervertrages" einzuberufen und durchzuführen. "