29. September 2021
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/ Hartmut Fischer
Wer in einen Altbau einzieht, kann keinen Neubaustandard erwarten. Deshalb ist auch eine Mietminderung nicht möglich, wenn ein zu hoher Baustandard für die Altbauwohnung zugrunde gelegt wird. Auch längerfristige Renovierungsarbeiten müsse der Mieter akzeptieren, da hiervon bei einer Altbauwohnung ausgegangen werden müsse. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Berlin-Neukölln in einem Urteil vom 22. 07. 2021 (Aktenzeichen 14 C 75/20). Mietminderung | Mieter müssen undichte Fenster im Altbau hinnehmen. Mieter moniert Altbaufenster
Ausgelöst hatte das Verfahren ein Mieter, der unter anderem die Beschaffenheit der Fenster beanstandete. Hierbei handelte es sich um sogenannte Kastendoppelfenster, wie sie in Altbauten heute noch anzutreffen sind. Der Mieter monierte, dass die Fenster undicht seien. Der Vermieter beauftragte daraufhin einen Handwerker, der aber keine Mängel feststellen konnte. 2 Monate Instandsetzungsarbeiten – zu lang? Darüber hinaus beschwerte sich der Mieter über Instandsetzungsarbeiten in der Nachbarwohnung.
Mietminderung: Wann Sie Möglich Ist Und Was Man Als Mieter Und Auch Vermieter Beachten Sollte
Diese hätten sich zu lange – über zwei Monate – hingezogen. Der Mieter zahlte vor diesem Hintergrund zunächst unter Vorbehalt und verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückerstattung der seiner Meinung nach zu viel gezahlten Miete. Da der Vermieter sich weigerte, ging der Mieter vor Gericht. Gericht: Altbaustandard ist zu akzeptieren
Doch das Amtsgericht Berlin-Neukölln stellte sich auf die Seite des Vermieters. In einem Altbau – so das Gericht – müsse man eine gewisse Undichte der Kastendoppelfenster akzeptieren. Man könne hier also von keinem erheblichen Mangel sprechen, der eine Mietminderung rechtfertige. Hinzu käme, dass ein Handwerker den ordnungsgemäßen Zustand der Fenster bestätigt habe. Auch die Instandsetzungsarbeiten in der Nachbarwohnung stellten für das Gericht keinen Grund zur Mietminderung dar. Mietminderung: Wann Sie möglich ist und was man als Mieter und auch Vermieter beachten sollte. Mit solchen Arbeiten hätte der Mieter rechnen müssen, als er die Altbauwohnung bezogen habe. Dadurch sei es auch zu keiner Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs der eigenen Wohnung gekommen.
Streitthema Fenster: Worauf Ein Anrecht? | Ag Neukölln, Urteil Vom 22. Juli 2021 - 14 C 75/20
18. 03. 2022 ·Nachricht ·Mietminderung | Ein Mietobjekt in einem Altbau weist nur dann einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel auf, wenn ein gewisser Mindeststandard unterschritten wird, wie z. B. ständiges Eindringen von Feuchtigkeit oder erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft (Amtsgericht [AG] Berlin, Urteil vom 22. 07. 2021, Az. 14 C 75/20, Abruf-Nr. Streitthema Fenster: Worauf ein Anrecht? | AG Neukölln, Urteil vom 22. Juli 2021 - 14 C 75/20. 227410). | Mieter müssen wissen, dass ein altes Gebäude nicht den gleichen Standard aufweist wie ein Neubau. Bestimmte, für Altbauwohnungen typische Unzulänglichkeiten (z. B. zugige Fenster, klirrende Scheiben), muss der Mieter daher dulden. Dies gilt auch für die Verglasungen des Mietobjekts. War z. B. eine Einfachverglasung bereits beim Bau des Gebäudes zwar nicht mehr üblich, aber nach der damals geltenden Fassung der Wärmeschutzverordnung noch zulässig, liegt selbst dann kein Mangel vor, wenn die Beheizung des Mietobjekts wegen der energetisch schlechten Verglasung hohe Kosten verursacht. Gleiches gilt für die ‒ bauartbedingt übliche ‒ Vereisung einzelner Kastenfenster im Winter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.
Mietminderung | Mieter Müssen Undichte Fenster Im Altbau Hinnehmen
Das Gericht hatte den Wohnwert der Räume ins Verhältnis zum Mietzins gesetzt und danach die Minderungsquote bestimmt. Das Schlafzimmer wurde mit 12% bestimmt, d. h. wenn das Zimmer nicht nutzbar ist. Bei Ihnen ist der Gebrauch erheblich beschränkt. Ich würde daher eine Minderung von 8 Prozent ansetzen. Zur Ermittlung der Mietmindrung ist die Bruttomiete (Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten) maßgebend. Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Mit freundlichen Grüßen
In dieser Zeit wurde die Nachbarwohnung angeblich grundsaniert und umgebaut. Die Mieter:innen fühlten sich durch Lärm, Schmutz und Staub erheblich beeinträchtigt. Auch hier zahlten sie ihre Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Vor Gericht fordern die klagenden Mieter:innen für die jeweiligen Zeiträume 15 Prozent Mietminderung für die undichten Kastendoppelfenster und 40 Prozent Minderung für Lärm- und Schmutzbeeinträchtigung. Die gegnerische Partei vertritt die Auffassung, dass an den Fenstern kein Mangel vorgelegen habe. Zudem wären Wartungsarbeiten an den Fenstern vorgenommen worden. Anschließend habe der Handwerker bestätigt, dass sich die Kastendoppelfenster in einem ordnungsgemäßen Zustand befänden. Die Vermieter:innen geben weiterhin an, dass es sich bei den Fenstern nach Auffassung von Baufachleuten um die "optimalsten Fenster eines Wohngebäudes" handele. So würden die Kastendoppelfenster ein bestmögliches Raumklima garantieren. Zur möglichen Lärmbelästigung geben die Vermieter:innen an, dass Umfang und Ausmaß der Arbeiten in der Nachbarwohnung weder den Charakter einer Grundsanierung noch eines Umbaus hatten.
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