Wer ein Wohnhaus verkauft, muss auf versteckte Mängel hinweisen, und zwar auch dann, wenn im Vertrag die Mängelhaftung ausgeschlossen ist. Andernfalls kann der Käufer Schadensersatz verlangen. Der Käufer muss in solchen Fällen aber beweisen, dass dem Verkäufer die Mängel tatsächlich bekannt waren; dass sie sich nur hätten "aufdrängen müssen", genügt nicht. Das hat das Landgericht Frankenthal (Pfalz) in entschieden. Ein Ehepaar kaufte 2016 ein Wohnhaus im Landkreis Bad Dürkheim und zog anschließend auch ein. Zuvor hatten die Verkäufer selbst über viele Jahre in dem Haus gewohnt. Fünf Jahre nach Einzug behaupteten die Käufer unter anderem, dass die Dämmung am Dach mangelhaft sei: Es seien ungeeignete Dämmplatten angebracht worden, außerdem fehle es an einer sog. Dampfsperre. Das Käufer-Ehepaar verklagte daraufhin die Verkäufer auf Zahlung eines Vorschusses für die ordnungsgemäße Dämmung. Streit um versteckte Mängel beim Hauskauf: Verkäufer handelt nur arglistig, wenn er den Mangel kennt - Steuerberater und Rechtsanwalt in Landshut. Richter verneinen ein arglistiges Handeln des Verkäufers
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Nach Ansicht der Kammer hätte die Haftung ein arglistiges Handeln der Verkäufer vorausgesetzt, nachdem in dem Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart worden war.
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Beispiele dafür sind nicht sofort ersichtlicher Schimmelbefall, ein feuchter Keller oder defekte Elektroleitungen. In solch einem Fall können Sie als Käufer der Immobilie auf Schadensersatz klagen. Eine arglistige Täuschung liegt also vor, wenn der Verkäufer Ihnen vorsätzlich falsche Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie gemacht oder seine Aufklärungspflicht verletzt hat. Was gilt überhaupt als Mangel oder Schaden bei Immobilien? Zu den gängigen Mängeln, die oft erst nach dem Immobilienkauf entdeckt werden, gehören beispielsweise Schimmelbefall, Wasserschäden oder Feuchtigkeit im Keller. Hauskaufabwicklung bei verstecktem schwerem Mangel. Auch Hausbockbefall im Dachgeschoss, Altlasten (beispielsweise ein vergrabener Öltank im Garten) oder Hausschwamm zählen dazu. Weitere Mängel sind verdeckte Risse im Putz oder in der Hauswand, Ungezieferbefall, Holzschutzmittel und sonstige Umweltgifte oder Asbestbelastung. Versteckte Mängel: Sammeln Sie Beweise
Stellen Sie nachträglich Mängel bei Ihrem Hauskauf fest, sollten Sie sofort einen Gutachter oder Sachverständigen zu Rate ziehen.
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Guten Tag,
wir stehen kurz vor einem Hauskauf. Der Notar hat bereits einen Kaufvertragsentwurf aufgesetzt. Wir sollen ihn durchlesen und schauen, ob das alles für uns passt. Unter dem Punkt "Ansprüche bei Mängeln" steht folgende Klausel:
"Der Notar wies hinsichtlich der Ansprüche und Rechte des Käufers bei Mängeln auf die gesetzlichen Bestimmungen hin. Daraufhin vereinbarten die Vertragsparteien, dass Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes hiermit abweichend von der gesetzlichen Regelung ausgeschlossen werden. Streit um versteckte Mängel beim Hauskauf - Verlag Dr. Otto Schmidt. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. " Ich kenne mich mit Hauskaufverträgen nicht gut aus, aber was ist der Hintergrund dieser Klausel? Warum sollte man hier bewusst von den gesetztlichen Regelungen abweichen? Ist so eine Klausel Gang und Gebe in Hauskaufverträgen, oder sollte ich hier auf eine Anpassung bestehen? Wenig später steht noch "Dem Käufer ist der Zustand des Kaufobjekts bekannt, er hat es eingehend besichtigt.
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Gegen das Urteil kann Berufung zum Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken eingelegt werden.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Nach Ansicht der Kammer hätte die Haftung ein arglistiges Handeln der Verkäufer vorausgesetzt, nachdem in dem Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart worden war. Dass die Verkäufer Mängel am Dach des Wohnhauses bewusst verschwiegen hätten, stehe aber keinesfalls fest. Dazu hätten Sie die Mängel kennen müssen, was nicht bewiesen sei. Hauskauf versteckte mängel in 1. Das Dach sei weder undicht noch feucht, die Anforderungen an den Wärmeausweis seien erfüllt. Die Familie der Verkäufer habe in dem Wohnhaus über 10 Jahre ohne Einschränkungen gewohnt und dabei auch das Dachgeschoss genutzt. Deswegen könne nicht angenommen werden, den Verkäufern sei bekannt gewesen, dass die Dachdämmung fehlerhaft sei. Für Mängel, die sich lediglich hätten aufdrängen müssen, habe der Verkäufer in einem solchen Fall aber nicht einzustehen. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Gegen das Urteil kann Berufung zum Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken eingelegt werden. Quelle: LG Frankenthal
Die Klage auf Rückabwicklung oder Schadenersatz vor dem Zivilgericht Eine Klage ist vor dem Landgericht auszutragen. Örtlich zuständig wäre das Landgericht am Sitz des Verkäufers. Bei einer arglistigen Täuschung über einen versteckten Mangel muss der Käufer darlegen und beweisen, dass ein versteckter Mangel besteht und der Verkäufer Kenntnis von dem Mangel hatte. Hauskauf versteckte mängel in ms. Es wird gesetzlich vermutet, dass der Käufer den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn er Kenntnis von dem Mangel gehabt hätte. Der Verkäufer müsste darlegen und beweisen, dass er – wenn denn unstreitig ein Mangel vorliegt – er dem Käufer vor Vertragsschluss den Mangel offengelegt hat. Die Kosten einer solchen Klage stehen in Abhängigkeit zum Kaufpreis. Die Prozesskosten können hier leicht hohe fünfstellige Beträge erreichen. Dies sind Situationen, in denen es sich tatsächlich einmal auszahlt, eine Rechtsschutzversicherung zu unterhalten. Weitere Informationen zu relevanten Themen finden Sie auf folgenden Seiten unserer Kanzlei im Internet: GEWERBLICHE IMMOBILIENTRANSAKTIONEN IMMOBILENKAUFVERTRAG; GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG GRUNDBUCH