Geplant war, deren Kanzlei in den gekündigten Räumen zu betreiben. Die Richter hielten diesen Grund seinerzeit für "nachvollziehbar und vernünftig". Es handele sich um ein "berechtigtes Interesse" nach § 573 Abs. 1 BGB, welches dem Regelbeispiel des Eigenbedarfs in Abs. 2 gleichwertig sei. Muss der Mieter den Aktenbergen des Ehemanns weichen? Dem aktuellen BGH-Fall lag ein vergleichbarer Sachverhalt zu Grunde – erstaunlicherweise mit anderem Ausgang:
Die Vermieterin hatte ein Wohnraummietverhältnis über eine kleine Zweizimmerwohnung in Berlin mit der Begründung gekündigt, die Räume würden für das Beratungsunternehmen ihres Ehemannes im gleichen Gebäude benötigt. Die aktuell genutzten Büroräume seien mit Akten überfüllt, sodass weiterer Platzbedarf bestehe. Amts- und Landgericht hatten zwar einen Kündigungsgrund zwar im Grundsatz bejaht, die Räumungsklage jedoch wegen dem in Berlin geltenden Zweckentfremdungsverbot abgewiesen, welches der Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume entgegenstehe.
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Im Verhältnis zum Vermieter ist das auf jeden Fall der Mieter. Der wiederum kann dann Ansprüche gegen den Mieter der Ferienwohnung beziehungsweise unter Umständen gegen die Vermittlungsagentur geltend machen. Müssen die Einnahmen aus der Vermietung versteuert werden? Beate Heilmann: Ja, das müssen sie, und zwar über die reguläre Einkommensteuererklärung. Ab wann muss ein Gewerbe angemeldet werden und wann fällt Gewerbesteuer an? Beate Heilmann: Hier sind die Grenzen nicht klar definiert. Erst wenn der Betrieb dem einer Ferienpension gleichgesetzt ist, muss man ein Gewerbe anmelden. Gewerbesteuer fällt an, wenn der Gewinn über dem jährlichen Freibetrag von 24. 500 Euro liegt. Was müssen Eigentümer beziehungsweise Vermieter in Städten wie Berlin beachten, wo das Zweckentfremdungsverbot zum Schutz des regulären Wohnraums ausgeweitet wurde? Haben sie dort überhaupt eine Möglichkeit, ihre Wohnung in eine Ferienwohnung zu verwandeln? Beate Heilmann: Auch in Städten wie Berlin besteht die Möglichkeit, dass das zuständige Bezirksamt unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigung zur "zweckfremden Nutzung" als Ferienwohnung erteilt.
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Das gleiche Material, nämlich der Kies, erfüllt hier einen völlig anderen Zweck: «Bei uns ist der Kies nicht zur Beschwerung da. Er soll sich stattdessen bewegen und durch seine innere Reibung die Vibration in Wärme umwandeln. » Das Ergebnis: Eine Holzdecke mit akustischen schwarzen Löchern ist wesentlich leichter als eine herkömmliche Decke und dämpft Trittschall dennoch deutlich besser. Die baulich vorteilhafte Steifigkeit der gesamten Deckenkonstruktion bleibt dabei erhalten. Suche nach Industriepartner Nach Abschluss der Versuchsreihen wollen die Wissenschaftler nun noch ein Verfahren entwickeln, das automatisch die beste Anordnung und Form der akustischen schwarzen Löcher auf die gewünschte Bodengrösse und –form aufzeigt. Das Einzige, was dann noch fehlt, ist ein Industriepartner, der Interesse an der Produktion und dem Vertrieb von akustischen schwarzen Löchern für moderne Holzgebäude hat. Medienkontakt:
Dr. Stefan Schönwald
Akustik / Lärmminderung
Tel. +41 58 765 6579
Rainer Klose
Kommunikation
Tel.
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Welche das genau sind, sollten Anbieter vor Ort bei den zuständigen Behörden erfragen, die Regelungen sind in jedem Bundesland unterschiedlich. Allgemein lässt sich aber sagen, dass in den meisten Städten das Zweckentfremdungsverbot nicht gilt, wenn Eigentümer oder Vermieter weiterhin selbst in der Wohnung leben und weniger als die Hälfte der Wohnfläche für Feriengäste zur Verfügung stellen. Kommen wir zum Schluss auf Rückumwandlungen zu sprechen. Welche Möglichkeit haben Eigentümer von Ferienwohnungen, wenn sie beispielsweise bedingt durch die Corona-Pandemie und den Rückgang der Feriengäste ihre Wohnung wieder in eine normale Mietwohnung rückumwandeln wollen? Beate Heilmann: Grundsätzlich betrachtet kommt es hierbei ja darauf an, welchem Nutzungszweck die Wohnung gewidmet ist. Handelt es sich um eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bedarf es keiner Umwidmung, weil ja in beiden Fällen eine Wohnnutzung vorliegt. Somit gab es hierbei gar keinen Wechsel der Nutzungsart. Gewerbeobjekt darf nicht plötzlich Wohnzwecken dienen
Wäre ein Objekt hingegen ausdrücklich öffentlich-rechtlich als Ferienwohnung gewidmet, müsste ein Nutzungsänderungsantrag gestellt werden.
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05. 2011, 17:35
Angenommen der Mieter möchte nicht umziehen. WIe muss er denn konkret vorgehen. Hier wird ja diskutiert, ob die Umwandlung ok ist oder zu genehmigen gewesen wäre?! Kann er einfach Miete mindern, auch wenn er evtl unrecht hätte? Wie ist der Verlauf? btw. haben auch andere Mieter in dem Haus der Person Probleme mit der dreisten Vorgehensweise des Mieters. Wie verhält es sich z. auch mit einer Kehrwoche? Es ist ja recht unverhältnismässig, wenn plötzlich am Tag 20-30 Personen durchs Trppenhaus laufen, jetzt niocht schlimm, aber im Winter sicherlich. 05. 2011, 18:26
Eine Nutzungsänderung ist nicht vordergründig ein Mietmangel und nur um den kann es ja hier gehen. Die Auswirkung (z. die Lärmbelästigung oder Hauswoche) dieser Nutzungsänderung auf den Mieter ist das Problem der/des Mieters. Der Mieter ist doch sowieso verpflichtet einen Mangel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Wenn die Mieterschaft nun Mängel dem Vermieter melden, wird dieser darauf reagieren müssen. Auch kann man Mietminderungen sofort mit der Meldung an den Vermieter anwenden.
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Auch die Umwandlung von Agrarprodukten zu Biosprit und Biogas finde ich in Bezug auf die weltweite Nahrungsknappheit unverantwortlich. Dazu kommt von den Grünen-Ministerinnen die Aufforderung an die Wirtschaft, die Lebensmittelpreise zu erhöhen. Das Argument: Wir hätten die niedrigsten Lebensmittelpreise in der EU. Ich war in allen nordeuropäischen Ländern, konnte aber nicht feststellen, dass es große Preisunterschiede gab. Welche Milieus bedienen die Grünen? Für mich ist die dogmatische Diskussion nicht nachvollziehbar. Was für ein Luxusproblem. Das beschämt mich sehr. Diese Politik ist unsozial und bedient eindeutig die Wohlhabenden und Vermögenden. Hubert Klemenjak, Mindelheim
Vor allem in den Ballungsräumen besteht seit Jahren ein großer Mangel an Wohnraum. Die neue Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) will deshalb auch auf kreative Lösungen setzen und vermehrt neue Wohnungen im Bestand schaffen. Ihr Vorschlag: Gewerbeflächen in Wohnraum umwandeln. Die Corona-Pandemie habe vermehrt zu Homeoffice-Lösungen geführt, weshalb die bestehenden Büroflächen in ihrer bisherigen Größe nicht mehr benötigt werden, lautet ihre Argumentation. Soweit die Theorie. Wie aber läuft so eine Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum in der Praxis ab? Constanze Zumbaum ist Immobilienmaklerin von immoverkauf24 im Raum Hamburg und weiß, worauf es ankommt. Im Interview erklärt sie, welche Fallstricke es bei Nutzungsänderungen zu beachten gilt und warum die Umwandlung von Gewerberäumen auch eine ziemlich lukrative Entscheidung für Eigentümer sein kann. Constanze, warum entscheiden sich Eigentümer deiner Erfahrung nach für die Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnraum? Constanze Zumbaum: Die Gründe können vielfältig, etwa, weil sich die Gewerbeeinheit nur schwer vermieten lässt.