Eigenheim auf fremdem Boden
Die Tücken beim Erbbaurecht
07. 01. 2015, 10:15 Uhr
Häuslebauer müssen ein Grundstück nicht kaufen, sie können es auch über einen Erbbaurechtsvertrag für bis zu 99 Jahre pachten. Auf den ersten Blick sparen sie so viel Geld. Doch nach Ende der Vertragslaufzeit kann es ein Verlustgeschäft sein. Dem Grundstückseigentümer gehört am Ende der Laufzeit auch das Haus. Er muss aber eine Entschädigung zahlen. (Foto: imago/blickwinkel) Ein eigenes Haus auf fremdem Boden? Erbbaurecht macht es möglich. Die Pachtverträge laufen in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren. Angesichts der mitunter hohen Grundstückspreise war und ist das für Familien mit kleinerem Einkommen oft die einzige Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Meist sind es Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder Industrieunternehmen, die Boden verpachten. Dafür bekommen sie Jahr für Jahr einen Erbbauzins von aktuell vier bis fünf Prozent des Grundstückswerts. Doch irgendwann kommt der Zeitpunkt, an dem die vereinbarte Laufzeit vorüber ist.
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BHW Bausparkasse: Wer beim Bauen die Kosten senken möchte, sollte über Erbpacht nachdenken. Viele kennen diese Option nicht. Dabei ermöglicht sie den Bau eines Hauses, ohne ein teures Grundstück kaufen zu müssen. 165 Euro pro Quadratmeter kostet ein Baugrundstück in normaler Wohnlage in Leipzig, in Köln gar 500 Euro. Der Anteil des Grundstücks an den Gesamtkosten beträgt 40 Prozent – und je nach Stadt noch deutlich mehr. Günstiger kann da der Erwerb nach Erbbaurecht sein. Bei diesem Modell pachtet man den Grund für bis zu 99 Jahre und zahlt einen jährlichen Zins. Kommunen, Stiftungen und Kirchen bieten solche Grundstücke an. Städte nutzen das Erbbaurecht, um beim Sprung ins Wohneigentum zu helfen, so wie Berlin auf dem Flughafenareal Tempelhof. Jährliche Pachtzinsen
Der Erbpachtzins für Wohnimmobilien lag 2017 bei durchschnittlich 3, 1 Prozent, so eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Für ein Grundstück im Wert von 100. 000 Euro wären demnach jährlich 3. 100 Euro zu überweisen.
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Nutzung der Grundstücke zeitlich begrenzt Die Nutzung der Grundstücke ist in der Regel auf 99 Jahre festgeschrieben. Danach erlischt das vereinbarte Erbbaurecht. Das Gelände geht an den Eigentümer zurück. Und zwar ohne große Erklärung oder Ankündigung. Der Eigentümer des Grundstücks wird dann automatisch auch Eigentümer des darauf gebauten Hauses. Das wird ins Grundbuch eingetragen. So ist es gesetzlich geregelt. "Grundstück und Haus vereinen sich wieder in einer Hand", erläutert der Geschäftsführer des Erbbaurechtsverbands, Matthias Nagel die Folge. Nagel arbeitet gleichzeitig für die Klosterkammer Hannover, den mit 17. 000 Verträgen größten Erbbaurechtsgeber in Deutschland. Für die Nutzer hat ein sang- und klangloser Übergang Folgen: Sie können ihr Haus nicht mehr verkaufen, werden Mieter in den ehemals eigenen vier Wänden oder müssen im schlimmsten Fall ausziehen. Rechtzeitig mit Pachtgeber Kontakt aufnehmen Wer das vermeiden will, sollte frühzeitig mit dem Erbbaurechtsgeber über eine Verlängerung sprechen.
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Dies gibt dem Bauherrn natürlich Sicherheit. Gerade für Familien ist ein Erbpachtvertrag mit der Kirche oder der Gemeinde besonders empfehlenswert, da diese für Familien besonders gute Konditionen anbieten. Nachteile des Erbbaurechts
Der größte Nachteil der Erbpacht ist, dass der Bauherr als Pächter nicht auch Eigentümer des Grundstücks ist. Und dies wird er auch nicht nach Ablauf des Erbpachtvertrages. Dies ist zusätzlich der größte Unterschied zu einer klassischen Baufinanzierung. Denn dieses ist in der Regel nach 35-40 Jahren abbezahlt und das Grundstück fällt ins Eigentum des Bauherrn. Verstirbt der Erbpachtnehmer, kann es sein, dass die Erben das Haus an den Grundstückseigentümer unter Wert verkaufen müssen. Außerdem besteht die Gefahr, dass der Eigentümer des Grundstücks den Pachtvertrag vorzeitig auflöst (sog. Heimfall). Dies kann der Fall sein, wenn beispielsweise der Hausbesitzer die Immobilie verwahrlosen lässt, das Grundstück zweckentfremdet, Zinszahlungen ausbleiben oder Eigenbedarf angemeldet wird.
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Die Allgemeine Deutsche Direktbank empfiehlt deshalb, vor der Unterzeichnung eines Erbbaurechtvertrages zu klren, welche Entschdigung fr das Gebude bei Beendigung des Erbbaurechts vorgesehen ist. Unter Umstnden kann auch vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte oder seine Erben das Erbbaurecht nach Ablauf erneuern knnen. PER
Die Rechte des Pächters sind insgesamt doch besser, als viele glauben: Sie können eine auf dem gepachteten Grundstück errichtete Immobilie vermieten, verkaufen und auch vererben.
Und sie stellt Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer mit Ölheizung vor die Frage, wann sie beim Brennstoffhändler ordern sollen. Aber einen klaren Rat können auch Expertinnen und Experten nicht geben, denn je nach Entwicklung der Lage kann das Preispendel in beide Richtungen ausschlagen. Heizöl: Nur mit Reserve abwarten "Ich persönlich würde zusehen, dass genug im Tank ist, würde aber nicht volltanken", sagt Louis-F. Stahl vom Vorstand des Bundes der Energieverbraucher. Ölheizung im haus in der. Wer allerdings ein hohes Sicherheitsbedürfnis und dazu vielleicht etwas Geld auf der hohen Kante habe, werde den Öltank möglicherweise jetzt vollmachen, um auf der sicheren Seite zu sein. Weiterlesen nach der Anzeige Weiterlesen nach der Anzeige "Einen Rat kann man nur geben, wenn man eine Preisvorhersage macht - und das geht momentan nicht", sagt Martin Brandis vom Energieberatungsteam beim Verbraucherzentrale Bundesverband. Er warnt allerdings davor, den Tank leerlaufen zu lassen. "Verbraucher sollten immer bedenken, dass es auch Lieferfristen gibt, wenn sie dann auf einmal heizen müssen. "
Heizung Im Haus
Je nach Zustand und Alter der Ölheizung ist zu entscheiden, ob sich eine Modernisierung oder eine Umrüstung lohnt. © Gelly___ / Öl war lange Zeit der beliebteste Rohstoff der Deutschen zum Heizen. Doch der Öltank im Keller ist vielen Verbrauchern ein Dorn im Auge, da er viel Platz beansprucht; auch der spekulative Einkauf des Rohstoffs bereitet wenig Freude. Gibt es also eine Möglichkeit, eine Ölheizung umrüsten zu lassen? Ölheizung im haus hotel. Laut der BDEW-Studie Wie heizt Deutschland? sind Öl-Zentralheizungen in mehr als jedem dritten Gebäude und rund jeder vierten Wohnung vertreten. Es gibt große Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern: Besonders viele Ölheizungen sind in Bayern, Baden-Württemberg und Hessen zu finden; unbeliebt sind sie hingegen in Brandenburg, Bremen und Mecklenburg-Vorpommern. Die Statistik verdeutlicht außerdem ein Problem mit Ölheizungen: In Mehrfamilienhäusern wurde jede Dritte vor 1990 gefertigt. Sie ist somit äußerst sanierungsbedürftig. Welche Alternative zur Ölheizung haben Betroffene?
Alternativen könnten sein:
Modernisierung: Ersatz der bestehenden Anlage durch einen moderneren Öl-Brennwert-Kessel (nur noch bis Ende 2025, nicht förderfähig) oder − noch besser − durch einen Gas-Brennwertkessel
Ergänzung der bestehenden Ölheizung mit erneuerbaren Energien, beispielsweise mit Solarwärme
Ersatz der Ölheizung durch eine Wärmepumpe oder einen Pelletkessel
Wenn Sie einen Austausch der alten Heizungsanlage planen, sollten Sie nicht zu lange zögern. So lange zu warten, bis die alte Heizung kaputtgeht, ist die denkbar schlechteste Strategie. Das gilt besonders für veraltete und ineffiziente Heizungsanlagen. Ölheizungsverbot: Wie lange sind Öl- und Gasheizungen noch erlaubt? - Mein Eigenheim. Wenn Sie unsicher sind, wie alt Ihre Heizungsanlage eigentlich ist, sollten Sie dies möglichst bald überprüfen. Nutzen Sie Fördergelder für Ihre neue Heizungsanlage
Grundsätzlich ist es empfehlenswert, erneuerbare Energien in Ihre Heizungsanlage einzubinden. Dies ist nicht nur im Hinblick aufs Ölheizungsverbot, sondern auch vor dem Hintergrund der geplanten CO2-Bepreisung auf alle fossilen Energieträger sinnvoll.